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划算的转让海宁皮城定增81亿收购武汉项目

发布时间:2019-09-24 19:15:25

划算的转让 海宁皮城定增8.1亿收购武汉项目

长江商报消息 武汉海宁皮革城开业两年经营不善,实际控制人被指欲抛售不良资产谋求上市

本报 刘飞超 刘涛

在这出看似金蝉脱壳的商业戏码中,海宁皮城(sz.002344)对武汉海宁皮革城的溢价收购备受质疑。

诸多事实表明,武汉海宁皮革城开业两年来经营不善,租金都难以收齐,实际控制人为了处置不良资产寻求上市,急于甩掉这个“拖油瓶”。而向其输出“海宁皮革”这个品牌的上市公司海宁皮城,却貌似要做接盘侠,准备全力以赴溢价收购。

位于武汉市汉阳区升官渡的武汉海宁皮革城,是海宁皮城在国内的首个品牌输出项目,在今年5月又成为海宁皮城的收购目标。

长江商报独家调查获悉:2015年5月5日,海宁皮城公告拟非公开发行股票募集8.11亿元,以收购湖北金联民生控股有限公司(下称:湖北金联)旗下武汉海宁皮革城主要资产。

然而,辗转调查发现,武汉海宁皮革城在湖北金联运营的两年中,由于地理商圈位置、经营不够规范和管理“不专业”等原因,导致客流大量减少,700多家商户不同程度亏损,让这宗资产的质量备受业内诟病。

有市场人士质疑,此次收购与其说是“海宁皮城对武汉市场的战略布局”,不如说是湖北金联假以上市公司之手,通过定增方式得以“金蝉脱壳”般的脱身。

对此,代表海宁皮城负责武汉项目收购的另一名负责人王鱼海,在8月13日和14日两次面对的提问,均以沉默相对。

长江商报8月15日再度连线海宁皮城证券部人士,对方亦称不方便回应。

A

8.1亿收购武汉非直营皮革城

“武汉市场是海宁皮城对外发展和布局的战略选择”,8月14日上午,海宁皮城副总经理王红晖对长江商报说,“未来要在湖北将裘皮市场蛋糕最大,提升公司租金收益”。

长江商报了解到,今年5月5日,海宁皮城第三届董事会第九次会议决定,通过此次非公开发行的股票,以19.36元/股的价格,向汇添富基金管理股份有限公司、浙江天堂硅谷久鸿股权投资合伙企业、嘉实基金管理有限公司、上海朱雀资产管理有限公司、和谐健康保险股份有限公司以及上海国诣投资中心、舟山隆德投资合伙企业等投资机构发行数量不超过8994.69万股股票,其中汇添富基金认购1620万股、平安资管认购1500万股等,共筹集资金约达17.4亿元。

值得注意的是,在认购投资机构中,由海宁皮城部分高管出资设立的财通基金认购不少于474.69万股,这家基金的股权结构中,董事长任有法持股最多,达7.62%,监事长、副董事长及副总经理、董秘等持股不一。

公告显示,所募资金将用于收购湖北金联旗下武汉海宁皮革城主要资产、灯塔佟二堡皮革城16.72%股权、海宁中国皮革城六期项目以及有机智慧市场项目。其中,武汉海宁皮革城主要资产项目耗资8.11亿元,在拟使用募集资金中最多,被寄予厚望。

调查得知,这也是海宁皮城首次定增收购非直营项目,武汉海宁皮革城此前是海宁皮城在国内尝试的第一个品牌加盟项目,二者角色的变化,预示着海宁皮城继续做大主业意图明显。

事实上,在双方加盟合作期间,海宁皮城一开始就派驻顾问协助运营,但当时顾问“只有建议权没有决策权”,经营地产出身的湖北金联并不擅长运营商业项目,经营效果并不理想。

B

当前租金收益面临巨大压力

商户的租金因经营不善被一再拖延,即使到8月14日所交者也寥寥无几。

“8月7日开始通知商户是否续租签约,预计这个月至少50%商户会交完年租金,交租有困难的可以商量,但我们的想法是不能拖太久。”海宁皮城全资子公司武汉海潮海宁皮革城有限公司(下称:武汉海宁)副总俞徐晓向介绍。

租金收益是海宁皮城的核心收入来源,作为海宁皮城主管市场营销副总,王红晖对武汉海宁皮革城的营收计划是“现在7000多万元,还有60%的提升空间,要达到年租金收入1.2亿元”。

虽然已超过8月12日最终年租金缴纳日,但武汉海宁皮革城790多个商户鲜有缴完今年租金的。

多位商户向长江商报表示,他们的疑虑在于新运营公司的到来是否会让海宁皮革城起死回生。

这座占地7.9万平方米、建筑面积19.8万平方米的椭圆形建筑,矗立在汉阳三环线边缘,显得异常突兀。8月13日,俞徐晓坐在4楼4A223的办公室黑色椅子上,表示运营压力很大。

成都海宁皮革城与武汉海宁皮革城规模差不多,但成都的年租金收入达到1.4亿元,俞徐晓向预测,“我们三年可以达到1个亿的规模,今年是六七千万元,明年上升一点,应该可以达成”。

实际上,这次收购并不划算,根据武汉海宁公司内部预测,“每年六七千万元租金收入,扣除营销费用和管理运营成本等,所剩无几”。

了解到,要达到成都的租金收益规模,武汉海宁皮革城可能最少需要三年时间。俞徐晓表示,第三年达到一个亿的租金收入规模,投资收益才能基本持平。

海宁皮城目前的策略是稳定市场和培育消费,王红晖认为,做大裘皮市场蛋糕后,自然会火起来。

在俞徐晓眼里,包括他在内,被总部陆续派驻到汉的10位高管,被“领导要求吸引客流,引导消费者有目的的来此买东西”,不仅如此,还要扭转此前的市场状态,“没有底线的尽力而为”。

C

一笔划算的转让

长江商报了解到,2007年

划算的转让海宁皮城定增81亿收购武汉项目

,湖北金联拍下武汉市汉阳区P(2007)040地块打造城市综合体项目,其中第一期即是皮革城项目。当时初衷是建设华中最大最专业的皮革市场,且联合海宁皮城,海宁皮城为其在总部帮忙招商。2013年底皮革城甫一开业出租率就达100%。

长江商报咨询建筑行业人士发现,考虑武汉海宁皮革城基础工程和土地价格,建筑成本单价应在2000元至3000元之间,据此推算,其项目整体建筑和土地成本应该在4亿至6亿元之间,也就是说,此次被收购相当于溢价2亿元。

湖北金联运营此项目两年来,租金收益应在1.2亿元左右,除每年交付给海宁皮城3000万元加盟费,应略有盈余。

海宁皮城公告显示,2013年初,湖北金联将武汉海宁皮革城在建工程作为抵押物,向中航信托借款5亿元,截至今年3月31日,借款余额为4亿元。

2015年5月5日,海宁皮城与湖北金联签署资产转让协议,以约8.11亿元购买湖北金联持有的武汉海宁皮革城主要资产,转让协议签订后,海宁皮城已向湖北金联支付目标资产购买总价的 50%,即 40492.5 万元。

俞徐晓向长江商报表示,已将一半款项给了湖北金联,借款可能已经还了。

意外的是,坤元资产评估有限公司发现,武汉海宁皮革城营业用房截至评估基准日,未取得房屋所有权证,也未办理分割的国有土地使用证,这也为未来的资产交割埋下隐患。

海宁皮城在协助湖北金联运营管理中逐渐发现,仅有公司营销顾问在此督战,很难把控“局面”,“发现很多问题,商户与湖北金联老板私人关系好,就比较随意,对其他经营户不公平,有关系的租金便宜点,不稳定的租金价格影响了商户的热情”。

“我们认为这个资产还是比较优质的”,8月14日,王红晖对长江商报称,“收购这个项目,我们认为很有必要,也是划得来的”。

D

湖北金联全身而退

知情人士向长江商报透露,当初将海宁皮城引入武汉,湖北金联实际控制人吴凌与海宁皮城董事长任有法私交甚笃。

调查发现,浙江乐清籍的吴凌1993年到浙江海宁市经商,现为浙江敦奴实业及上海敦奴国际等众多企业实际控制人,更是海宁皮革行业协会常任理事,而海宁皮城董事长正是该协会理事长。吴凌创立的敦奴女装品牌也进驻在浙江海宁中国皮革城内。

或正是因为这层关系

划算的转让海宁皮城定增81亿收购武汉项目

,说服了海宁皮城开启品牌加盟的战略,吴凌所花代价只是每年3000万元,这对于年营收规模20多亿元的海宁皮城九牛一毛。开业时,任有法及海宁市高层纷纷来此为其站台。

值得注意的是,吴凌早已将投资重心挪回浙江,其控制的浙江敦奴实业股份有限公司主要经营女装品牌,2013年营收规模超过7亿元。浙江敦奴官显示,“2009年公司正式筹备上市,囊括时装、房地产等产业的集团化公司日趋成熟”。

为推进上市进程,处置旗下不良资产,这一逻辑符合准上市公司路径。

浙江敦奴亦可能遭遇资金瓶颈。今年1月9日,同为吴凌控制的浙江敦奴投资有限公司在《市场导报》发布通知,将注册资本由于原1.1亿元减至0.6亿元,“请债权人自接到本公司通知30日内,未接到通知的自本公告发布之日起45日内,要求公司清偿债务或提供相应的担保。”

“按道理说,是吴凌找我们卖资产,当初引进是吴凌对接”,海宁皮城一内部人士向长江商报透露。

业内人士分析称,在市场低迷情况下,急于卖掉武汉海宁皮革城这个“拖油瓶”,符合吴凌的利益,但上市公司接盘残局前景堪忧。

在市场低迷情况下,急于卖掉武汉海宁皮革城这个“拖油瓶”,符合实际控制人的利益,但上市公司接盘残局前景堪忧。

——市场分析人士

矗立在高架桥边上的“武汉海宁皮革城”巨幅广告牌已破烂不堪。

本报 刘飞超 摄

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